恒大又惹麻烦了

恒大又惹麻烦了，这一次是因为卖得太便宜。

据权威媒体报道，近日山东省菏泽市发布了一份《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》，文件指出：
  经群众举报和住建局调查，菏泽恒发置业公司开发建设的恒大华府、恒大绿洲项目，菏泽帝景置业公司开发建设的恒大悦澜庭项目分别以4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。
根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，请市场监督管理局对上述处理。住建局将配合做好查处工作，维护购房人合法权益，维护房地产市场秩序。

降价卖房对于购房者来说是好事，怎么还被人举报了呢？怎么就违法了呢？

按照《反不正当竞争法》的规定，没有正当理由，以低于成本的价格销售商品；没有正当理由，对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇，都属于不正当竞争。

根据公开消息显示，春节前后恒大绿洲的售价是6000元/平方米左右，在贝壳上的标价现在仍是7864元/平方米，然而实际售价是4200元/平方米， 比当初5400元/平方米的拿地价都便宜。

同样的，恒大悦澜庭项目现在的售价3900元/平方米，与2018年拿地时的3900元/平方米价格持平。

这意味着，这些项目都在亏本销售。如此降价，引发了一些业主维权，才有了此次被举报事件。


强调控下的众生相

房价下降，引发业主拉横幅维权，甚至举报、打砸售楼处的事情，并不鲜见。

今年6月份，广州黄埔区科学城板块时代春树里小区一位业主，因为降价卖房，引发了整个小区二手房价格下跌，被邻居们联名举报。

去年青岛禹州朗庭府，原价1.4万/平方米的房子，被降到1万左右出售，售楼处被业主掀翻。

2018年，郑州华润悦景湾也因为降价销售，售楼处被老业主围攻打砸。同样是在2018年，厦门的万科、碧桂园、融创的个别项目降价销售，售楼处同样遭遇业主打砸。

这样的事件，不胜枚举。导致这种事情发生的根本原因，都是利益在作祟。

在高房价的今天，买不起房的大多数都希望房价下跌，最好能够跌到自己毫无压力上车；而已经买了房的人，巴不得自己的房子一天一个价地往上涨，这样才能确保自己的财富，守住自己的阶层。

所以说，评判一件事情，很难用简单的对与错、好与坏来评判，角度不同，思维也会发生变化。

按理来说，房子有涨必有跌，这是符合市场逻辑的，但对于之前高价买入的业主来说，一买就跌，感觉自己买亏了、买坑了的心理作祟，很难理智起来。

这中间，最难做的是开发商。

面对着一轮强过一轮的调控，尤其是去年的三道红线压身，触碰红线，不但贷款成本更高，也更难。

同时去年年末央行与银保监局发布文件，限制了各类银行给予个人住房贷款和房地产贷款的额度后，开发商的资金链非常吃紧。

我们知道，房企融资主要包括银行贷款、信托、发行海外债券、股市融资、销售回款等等。

银行已经限制了额度，根据国家统计局公布的数据显示，截至2021年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

此外房地产贷款集中度持续下降。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。

信托方面，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。

2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

▲房企季度融资情况（单位：亿元）

 

在这种背景下，开发商只能寄托快速出货，回笼资金。

当前的房子不好卖，尤其是三四线城市的房子，急需资金的房企只能选择降价销售。

此前，长春市的一些开发商就开启了“返本销售”模式，也即开发商按照备案价卖给购房者房子，但私下与购房者签订合同，给予一定的资金返还。说白了，就是开发商打着返利的旗号，进行降价销售。

最终被长春市政府叫停，并发布文件，指责这种行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

菏泽恒大的几个项目，就是在这样的背景降价销售被举报的。

可以看到，开发商降价销售的阻力非常大，不但老业主不答应，地方政府也不怎么乐意。

因为楼市冷暖牵动着土地市场的冷暖，对于大多数城市来说，仍旧非常依赖土地财政，尤其是产业单薄的三四线城市。


“房票”重现，计划经济愈加明显

同样的，政策对需求端的控制也很明显。

7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，今后将进入“凭房票买房”的时代。

意见稿提出，购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。

这个举措，有利于降低热点项目客户登记数量，同时避免多项目登记参与打新的投机行为，从而对市场起到降温作用。

同样在被誉为“全国调控标杆”的长沙，7月28日一则市民状告长沙市住建局的行政案件也引发关注。

据澎湃新闻报道，长沙市住建局制定的“长住建发[2018]59 号文件”规定

参加楼盘摇号的人数超过可售房源 1.5 倍的，应优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。
申请人按在限购区域内户籍年限或工作年限排序，工作时间以限购区域内最早缴纳社保或个税时间作为起算点。

而这起诉讼的原告正是因为落户仅2年，被排除出认购名单。

在这份可以参与摇号认购名单中，排名第一位的，是户籍起始时间为1925年的96岁老者，该名单中户籍起始时间在新中国成立之前的有40名。654名申请人中，最后一名的户籍其实时间是1996年，距今已经25年，远远高于原告的落户刚满2年。

其实在该项政策刚发布后，就有人评论称长沙“高龄老人领衔刚需”、“‘爷’字辈炒房，购房需论资排辈”。

原告代理认为，这项规定将导致优质楼盘只卖给户籍年限长的“本地人”，排斥新长沙人购房的不公平现象。

然而对此，长沙住建局表示：购房资格根据户籍年限或工作年限长短排序，符合优先满足刚需群体的房地产调控目的，具有合理性。我们要照顾大多数人的、相对公平的利益。

由此可见，所有政策都无法做到一碗水端平，有一部分人受益必然会有一部分人受损，有利可图也无法阻挡钻空子的人。


多方博弈，楼市巨变

当下的房地产市场，形式空前复杂，是一个多方博弈的市场。

没房的人盼跌，买了房的盼涨，中央要求房价稳定，地方政府需要土地财政。当然，多方博弈的主导权，还是在中央手中。

进入2021年以来，楼市频频遭遇新调控，尤其是在5月末放开三孩政策以后，为推进三孩政策顺利实施，给鼓励生育清道，调控更是不断收紧。

正如有人说到的，一切影响生娃的行业，都是危险的。

教育、医疗和房子，是当前压在年轻人肩上的三座大山。目前关于三个行业的改革，已经全部启动。

今年以来，校外培训机构已经凉透了，新东方今年以来市值跌去了近9成，跟谁学跌去了97.38%，好未来跌去了90.15%，一起教育机构跌去了94.15%。

房地产市场，也是一片肃杀。一批在港交所上市的中国内地房企，今年以来市值也是跌得不忍直视。

这种背景下，最艰难的不是投资客，而是开发商。中心城市的投资客只要资金足够，长线持有，基本不会亏。

开发商则不同，一方面是各种融资渠道收紧，另一方面是房子不好卖，销售回笼资金的难度也非常大。最关键的是，降价还不能太猛，太猛了业主和地方政府都不会答应。

如今的开发商，已经是风箱中的耗子，两头受气。在这种背景下，房地产市场将进入前所未有的洗牌阶段，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的场景上演会更加频繁。

未来，房地产行业将呈现以下几个趋势：

一、中小房企倒闭潮会加快

资金不够雄厚的中小开发商，要么卖项目委身于大房企，要么只能宣告破产。

今年上半年，已经有203家房地产相关的企业宣告破产，其中绝大多数是地方性的小房企。

二、楼市全面转冷

新一轮强调控，力度、决心都是空前的，尤其是深圳、宁波、成都、西安、无锡、绍兴、上海等城市，已经进入了二手房官方定价时代。

这种背景下，楼市转冷在所难免。深圳、合肥、杭州、成都、广州、宁波等城市已经转向，上海、西安等城市正在转向的路上。

在头部城市的带领下，市场变冷的范围会加速扩大。

当然，房价转向并不意味着房价大跌，新房需要备案，二手房也在渐渐进入了官方定价时代，价格不会有太大波动，至多是阴跌。

三、房地产的国企时代正在到来

在强调控的背景下，民营房企的拿地积极性在下降，而融资渠道更宽、成本更低的央企国企则开始大展身手。

根据中指院数据显示，上半年拿地金额最高的6个房企，全是国企或者第一大股东是国企的房企，分别是万科、保利、建发、绿城、华润、招商。

上半年销售额排名中，Top10房企有7家是国企，只有3家民营企业，分别是恒大、碧桂园和融创。

正如有人说到的，对头部国资房企来说，“调控”犹如一个阶梯，有资源、资金和管控优势的国资们，正凭此迎来盛世年华。

对普通的购房者来讲，在买新房时要更加小心，更加看中房企背景。看看团灭的教培巨头，“大而不能倒”这一现象在国内可能水土不服。

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